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テナント契約の種類と契約時に注意ポイント
自身のお店を開業したいという場合、テナント契約が必要となります。
しかし、テナント契約には注意すべきポイントがいくつかあるため、ある程度事前に把握しておかなければなりません。
本記事では、テナント契約の種類と契約時に注意するポイントについてご紹介していきます。
テナント契約の種類
テナント契約の種類についてご紹介します。
普通借家契約
借主・貸主の双方に契約解除の意向が無い限り、その契約が更新され続ける契約が「普通借家契約」です。
1年以上～上限なしの契約期間を設ける契約形態となっていますが、一般的な契約期間は2年間に設定されています。
定期借家契約
契約期間が事前に設けられており、期限が来ると基本的には契約解除となるのが「定期借家契約」です。
契約を更新したい場合は普通借家契約とは異なり、契約期間満了時になると「更新」という形ではなく、貸主の合意を得た上で「再契約」を行う形となります。
立ち退き・取り壊しなどでいずれ建物が無くなる物件や、入れ替わりが激しい物件に多く見られます。
普通借家のメリット
普通借家のメリットをご紹介します。
契約更新できる
普通借家契約の場合、解約の申し入れが無ければ契約期間を更新することができます。
契約更新の申し入れがないまま契約期間を満了した場合でも、強制的に契約更新が行われることとなるため、その物件に住み続けることができるのです。
定期借家より物件数が多い
一般的に流通している物件は、普通借家であることが多いです。
豊富な物件数から条件に合った賃貸を選べるという点が大きなメリットとして考えられます。
中途解約も可能！
中途解約の特約があれば借主側では1～2ヶ月前、貸主側では6ヶ月前に申し出を行うことで中途解約を行うことができます。
また期間設定されていない契約に関しては、いつでも解約を申し出ることができ、貸主側から申し出がある場合には、申し出が行われてから6ヶ月経過後に契約は終了となります。
ただし、貸主側からの解約申し出は「正当な事由」である必要があります。
借主側に何か問題がある場合でも中途解約は難しいことが多いため、その点は借主側のメリットであると言えます。
定期借家契約のメリット
定期借家契約のメリットをご紹介します。
質の高い物件が多い
過去に居住していた物件を貸し出していたり、現在も貸主自身が居住していたりする場合もあるため、設備が整えられており外装の整備も行き届いているというような、質の高い物件に住める可能性があります。
短期契約が可能
定期借家契約は、3ヶ月や半年など比較的短期間での契約を結ぶ物件が多いです。
短期出張が多い方や仮住まいとして物件を借りたいという方など、短期間だけの利用を目的とされている場合にはピッタリの物件であると言えます。
また、貸主側としても、迷惑行為や隣人トラブルが起きたとしても、契約期間満了とともに契約を終了し退去してもらい、良い住環境を保てるのでメリットといえるでしょう。
賃料が相場よりも安い可能性
定期借家はリフォームや取り壊しが決まっている物件などは、借りられる期間が限られているため、賃料が相場より安く設定されていることが多く、条件の良い物件を借りられる可能性があります。
普通借家契約に比べると、借主側は契約に関する制限が多めであるため、普通借家契約よりも賃料が少し低い傾向にあるのです。
「少しでも賃料を抑えたい」という方は、定期借家契約を検討されてみるのも良いかもしれませんね。
テナント契約時に注意すべきポイント
テナント契約時に注意すべきポイントをご紹介します。
契約前に物件状態を確認する
契約を行う前に物件状態を確認しておくことが大切です。
現在の物件状態というのは、「原状回復の範囲」につながるためです。
契約前の物件の種類には、大きく分けて「スケルトン物件」「居抜き物件」があります。
物件種類別の物件状態について、チェックしておくべきポイントをご紹介します。
スケルトン物件の場合
建物の構造上、必ず必要となる柱・床・梁などの最低限のものだけがある物件状態を「スケルトン物件」と言います。
スケルトン物件の場合、基本的には退去時も同じようにスケルトン物件にしなければなりません。
貸主・次の入居者から同意を得た場合は、居抜き物件にすることもできます。
居抜き物件の場合
前のテナントが使っていた内装・設備などがそのまま残されている物件状態を「居抜き物件」と言います。
居抜き物件の居合、原状回復の範囲に注意しなければなりません。
借りた時の状態に戻すことが原状回復の条件とされていることから、居抜き物件を退去する場合、物件を借りた後に自身が施した内装や追加設備なども撤去する必要があるのです。
「良い設備を設置したからこれは撤去しなくても良いだろう」と思いこみ、退去費用が予想以上の金額になってしまうことがあります。
用途を明確にする
テナント契約を行う際には、どういった事業を始めるのかを明確にしておく必要があります。
貸主に伝えていた事業内容と異なる事業であった場合、「用法遵守義務違反」となります。
この用法遵守義務違反により、契約解除になってしまうケースも少なくありません。
貸主に説明した事業内容を変更することになった時には、その時点で必ず貸主に説明しておくようにしましょう。
どのくらいの費用が必要か確認する
テナント契約にあたって、どのくらいの費用が必要かも確認しておくことが大切です。
必要な費用としては、礼金・保証金・仲介手数料・保険料・前家賃・共益費などが代表的です。
契約するテナントによってかかる金額にも差があるものであるため、平均的な費用を参考にしつつ、そのテナントで開業する際にかかる総費用も事前に確認しておくようにしましょう。
予算と照らし合わせながら、費用を確認してみてくださいね。
退去時に必要な原状回復の範囲を確認する
テナント退去の際には、「原状回復」が必要となります。
原状回復の範囲としては、基本的に借りた時の状態に戻すことが条件となっています。
スケルトン工事が必要である場合、壁材・床材といったものもすべて撤去して骨組みのみの状態を要求されるケースも珍しくありません。
原状回復はテナント契約の際もトラブルに発展しやすい内容であるため、どこまでの範囲が対象となっているのかを確認するようにしましょう。
原状回復の内容は、賃貸借契約書に明記されています。
詳細について記載されていないという場合には契約時に確認するようにし、認識の齟齬が起きないように注意しましょう。
加えて気をつけておきたいのが、原状回復を行う業者というのは初めから決められていることが多いということです。
借主が自身で安い業者を探して原状回復を依頼するということはできないのです。
ただテナント契約時に相談しておくことで、そういった業者を利用できる場合もあります。
おわりに
本記事では、テナント契約の種類と契約時に注意するポイントについてご紹介しました。
退去時や原状回復工事の際に発生しがちなトラブルの大半は、テナント契約の際に注意したり確認したりといったことを徹底しておくことで、未然に防ぐことができるものが多いのです。
本記事を参考にしながら万が一のトラブルに備えて、チェックポイントを押さえておき、必要な準備や計画を練っていきましょう。
