2015年に「改正建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律）」が施行され、その一環として2024年４月から建築物の販売・賃貸時の「省エネ性能表示」制度が強化されることとなった。
「2050年カーボンニュートラルの実現」に向け、はじまる省エネ性能表示について紹介しよう。
構成・取材・文／馬場敦子 デザイン／KItoKA（久須美雅代）
「省エネ性能表示」とは？
表示は「努力義務」賃貸物件も対象に
2024年４月から、建築物の販売・賃貸を行う事業者は、新築建築物の販売・賃貸の際に所定のラベルによって省エネ性能を表示することが必要となる。あくまで「努力義務」とされているが、販売・賃貸事業者が告示に従って表示していないと認められたときは、勧告・公表・命令などがなされる。
対象は「2024年4月1日以降に建築確認申請を行う新築建築物、および同時期以降に再販売・再賃貸される場合」で、賃貸住宅も対象に含まれる。対象外となる建築物は、販売・賃貸する用途ではない注文住宅やウィークリーマンション、民泊施設などだ。古いアパートで省エネ性能が分からない場合も努力義務の対象からは外れるが、窓や給湯器の改修など省エネ性能向上のための取り組みを行った場合の表示方法がこれから検討される予定なので、今後の動向も注視しておこう。
省エネ性能の高さも周辺物件との差別化に
各種不動産情報サイト内で掲載されている物件の中でも、「ZEH」や「省エネ」に対応した物件は年々、増加中だ。また、気密性や断熱性の高い賃貸物件を希望する借り手も増加傾向にあり、住居の省エネ性能に対する意識は、少しずつ高まってきているようだ。
４月から省エネ性能のラベル表示制度が開始されるにあたり、さらに認知度は加速していくと予想される。省エネ性能の基準は今後も段階的に引き上げられる予定で、新築については当たり前の性能として一般的なものとなっていくことだろう。
中古物件についても、今後は省エネ性能向上のためのリフォーム履歴などを表示する方法が検討されている。将来的な賃貸経営を考える上で、所有する物件の省エネ化を検討することは、必要不可欠な事項となってくるだろう。『知らなきゃ損！不動産オーナーが利用できる補助金情報を大公開！』でも紹介したように、賃貸物件も対象とする補助金制度も増えているので、しっかりとした対策を練って、トレンドの波に乗り遅れないようにしよう。
「省エネ」がこれからの住まい選びの新しい基準に！
省エネ性能の高い住まいのメリット5
体の負担を軽減
部屋ごとの温度差が少なくなり、 風邪や熱中症、ヒートショックなどのリスクが抑えられる。
睡眠の質を向上
寝室内の温度がいつも快適になることで、睡眠の質の向上が期待できる。
光熱費を削減
冷暖房効率が良く、光熱費削減に貢献。太陽光パネルの設置で、さらなる削減も期待できる。
一年を通して快適
断熱・高気密なので、室温が常に快適。夏は涼しく、冬は暖かく過ごすことができる。
掃除がラク
結露が発生しにくくなるため、掃除がラクに。また、カビやダニの発生も抑えられる。
省エネ性能表示制度をもっと詳しく!!
評価方法、発行物は2種類
発行方法は評価方法によって異なります。
評価方法：自己評価
販売・賃貸事業者が自ら、住宅性能評価・表示協会のホームページから発行
評価方法：第三者評価
販売・賃貸事業者が評価機関に申請し、評価機関から交付
発行物：省エネ性能ラベル
ポータルサイトやチラシ等の広告に使用するラベル画像
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Ⓐエネルギー消費性能
国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかを見る指標（BEI）を、星の数で示す。
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Ⓑ断熱性能
「建物からの熱の逃げにくさ」と「建物への日射熱の入りやすさ」の 2つの点から建物の断熱性能を見る指標。
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Ⓒ目安光熱費※
住宅の省エネ性能に基づき算出された電気・ガス等の年間消費量に、全国統一の燃料等の単価を掛け合わせて算出した1年間の光熱費を目安として示す。
※住棟ラベルでは非表示。任意項目のため記載がない場合もある -
Ⓓ自己評価・第三者評価
省エネ性能の評価が販売・賃貸事業者による自己評価か、評価機関による第三者評価かを示す。
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Ⓔ建物名称
省エネ性能の評価対象がわかるように物件名を設定。必要に応じて、棟名や部屋番号も掲載。
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Ⓕ再エネ設備あり / なし
再エネ設備（太陽光発電・太陽熱利用・バイオマス発電等）が設置されている場合に「再エネ設備あり」と表示できる。
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ⒼZEH水準
エネルギー消費性能が星3つ、断熱性能が5以上で達成のチェックマークがつく。
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Ⓗネット・ゼロ・エネルギー（ZEH）※
ZEH水準の達成に加え太陽光発電の売電分も含めて、年間のエネルギー収支がゼロ以下で達成のチェックマークがつく。
※第三者評価（BELS）の場合のみ表示 -
Ⓘ評価日
評価された省エネ性能がいつ時点のものかを示す。
発行物：エネルギー消費性能の評価書
建築物の概要と省エネ性能評価を記した保管用の証明書
Ｑ：アパートオーナーは制度の対象になる？
アパート・マンションのオーナーが「反復継続的に賃貸を行っている」場合などは、個人であっても「賃貸を行う事業者」に該当するため、制度の対象となる。サブリースしている場合は、サブリース事業者も賃貸事業者として制度の対象となる。
Ｑ：予告広告で間取りが未確定の場合の表示は？
省エネ性能の評価結果に影響しうる建築物の仕様などの変更が想定される場合には、正確な表示を行うため、仕様などが確定した後に省エネ性能を表示しても差し支えない（広告表示した多段階評価が低下した場合の優良誤認防止のため）。
Ｑ：古いアパートで省エネ性能がわからない場合は？
省エネ性能の把握が困難な既存建築物については、表示の努力義務対象ではない。窓や給湯器の改修など省エネ性能向上のための取り組みを行った場合の簡易な表示方法は、今後検討される予定だ。
Ｑ：重要事項説明・契約書に記載する必要は？
ラベルは業者間の図面やサイト、メールなどの画像情報として情報伝達することが可能であるため、重要事項説明・契約書への記載は必ずしも必要ではない。
Ｑ：ラベル取得時の資料の保管は必要か？
販売・賃貸事業者は、省エネ性能の評価書やWEBプログラムの計算結果書、図面・仕様書など表示の根拠となる資料を保管しておく必要がある。手元に原資料を保管していなくても、評価を行った建築士に問い合わせできる体制を構築（データの保管も可）しておけば問題ない。
Ｑ：住宅と非住宅が合わさった建築物の表示は？
住宅部分と非住宅部分に分けて、それぞれのラベルにより表示することができる。全体をまとめて複合建築物のラベル（エネルギー消費性能を最大6つの星マークにより表示）することもできるが、その場合「ZEH水準」「ZEB水準」などの達成状況は表示しないこととなっている。
最後に
2024年4月から施行される改正建築物省エネ法に伴い、販売・賃貸時に建築物の省エネ性能表示が必要となります。この変更は「努力義務」とされていますが、表示を怠ると勧告や公表などの措置が取られる可能性があります。特に新築建築物や、2024年4月以降に再販売・再賃貸される物件が対象です。賃貸住宅も含まれるため、省エネ性能の向上に向けた対策・改修を検討し、時代の要請に応える準備をしておく必要があります。
