評価額算出ルール見直しで「タワマン節税」が終了！？

「タワマン節税」とは、タワーマンションを利用し相続税の負担軽減を狙った税金対策のひとつだ。
しかし、公平性の観点から問題視され、2024年よりそのルールが改正されることとなった。いままでとこれからでどのように変わるのか、わかりやすく解説していこう。

構成・取材・文／馬場敦子　デザイン／久須美雅代

「タワマン節税」の仕組みとは？

現金を不動産に換えて節税

相続税が発生する場合、被相続人（亡くなった人）の財産の価額は、定められた財産評価基本通達によって決められる。これを「相続税評価額」といい、この評価額が高いほど相続税の税額が高く、評価額が低くなるほど税額は低くなる。つまり、あらかじめ持っている財産の評価額を低くしておけば相続税額は低くなる。現金で相続すれば、相続金額がそのまま相続税評価額となる。
しかし、土地や建物の場合、評価額は時価（実際の売買価格）よりも低く算出され、一般の市場で売買取引される時価（市場価格）の7〜8割程度に抑えられる仕組みだ。マンションの評価額は、土地と建物が別々に計算される。よって、総戸数が多いマンションほど各戸の土地の持分は小さくなり、土地の評価額は小さくなる。建物は同じ専有面積であれば、低層階でも高層階でも評価額は同じだが、市場価格は高層階ほど高額なので、タワーマンションの高層階ほど節税効果がある。
こうしたことから、相続税評価額と購入価額の開きがとりわけ大きく、この開差を利用した「タワーマンション節税」が効果的な節税対策として認知されてきた。
ちなみに、固定資産税に対しても、積層する階数が多く住戸数が多いタワーマンションは、低層マンションに比べて持分として扱われる土地面積が小さくなる傾向にあり、土地の固定資産税評価額が低くなることが期待できる。
ただし、2017年度の税制改正を受けて、高層階ほど固定資産税が割り増しされるようになったため、タワーマンションなら固定資産税を軽減できると、一概には言えないことに注意しておこう。

「タワマン節税」にはリスクも多い？

市場価格が効果を左右

タワーマンションの購入は、「時価が高く、評価額は低い物件」を所有することによって相続税を低くするメリットがあるのだが、この方法が通用しないケースもある。「タワマン節税」は、購入した物件の市場価格が「変わらない」ことが前提だ。購入したタワーマンションの価値が大きく下落すれば、売却で損をすることもある。つまり、相続税は下がっても、財産はそれ以上に減ってしまうことになりかねない。

節税目的の購入にリスク

また、明らかに節税を目的にタワーマンションを購入したと判断された場合は、税務署に税の申告を否認され、追徴課税がなされるリスクもある。実例を次ページにて紹介しているので確認を。
節税効果が高いとされる「タワマン節税」だが、安易に利用すると痛い目に遭うこともあると心得ておこう。

新たな算出ルールで節税効果がなくなる？

行き過ぎた節税と問題視

ここまで紹介してきたように、「タワマン節税」にはリスクもあるが、効果の高い節税対策として広く利用されてきた。
しかし、この相続税対策については、「行き過ぎた節税」が多発したことを受け、国税庁が専門家への聞き取りを行うなど、ルール変更に向けた下準備が進められてきた。2022年4月、タワーマンションを利用した節税について、国税庁の課税方針を不服として相続人が提訴していた訴訟の判決が言い渡され、国税庁の勝訴が確定。
これを契機に、大きな転換点を迎えることとなり、いよいよ2024年から評価額算出ルールが改正されることとなった。

市場価格との乖離率見直し

「タワマン節税」で問題となっているのは、マンションの市場価格と相続税評価額の金額がかけ離れ過ぎているという「乖離率（かいりりつ）」だ。本来、相続税評価額は市場価格の８割程度になるのが理想とされているところ、タワーマンションの場合、国が定めたルールに従うとそれよりも相当低く評価されることに。実際に国税庁が調査した結果によると、一戸建ての乖離率の平均は1.66倍なのに対し、総階数20階以上のいわゆるタワーマンションでは、乖離率は3.16倍にものぼる。
つまり、タワーマンションの評価額は、実際の市場価格の３分の１にまで抑えられているということだ。今回のルール改正は、このマンションの乖離率を一戸建て並み（1.66倍）にしようというもの。改正後のルールが適用されると、富裕層に限らず多くのマンションに影響が出ると予想される。現金を不動産に換えて相続税の節税を考えている場合、今後は思っているような節税効果が見込めない可能性が高くなる。

今回のルール改正への対応策はあるのか？

効果とリスクのバランス

「タワマン節税」では今後、乖離率が1.67倍以上となるケースで新たな算出ルールが適用されるが、乖離率がそれ未満であれば、これまでと同じ評価方法が採用される。
しかし、時価とは変動するものであり、仮に乖離率1.67倍未満の物件が見つかって購入できたとしても、乖離率が小さければそれだけ相続税の負担軽減効果も小さくなる。
つまり、ルール改正後は節税目的としてタワーマンションを購入する意味が、ほとんどなくなりそうだ。また、「タワマン節税」に対して、相続税法上の時価に影響を及ぼすような固定資産税評価基準や財産評価通達の見直しが、今後行われる可能性もあり、通達によらない個別の財産評価で課税される可能性もある。
こうしたことを踏まえると、手間やリスク、費用対効果を考える上で効率が悪く、節税ありきでのタワーマンション購入は見直した方がいいだろう。特に、市場価値の高い高層階などを対象に考えている場合は、メリット・デメリットをいま一度しっかりと考えて、専門家に相談しながら対策を検討するべきだ。

追徴課税された事例

事例1

認知症の父親が亡くなる1ヵ月前に、親族が代理人となって約3億円のタワーマンションを購入。父親の死後、タワーマンションを相続した親族は、評価額を「6000万円」として相続税を申告。相続の4カ月後に、購入額の約3億円とほぼ同額で売却した。

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「判断能力のない父親の名義を無断で使って契約したこと」「相続前後の短期間だけ所有したマンションを通達で評価するのは不公平」との判決理由により、親族は追徴課税を支払うことに。

事例2

被相続人の名義で銀行から約10億円を借り入れし、相続人が約8億3700万円と約5億5000万円のタワーマンション２物件を購入。その3年後に被相続人が亡くなり、相続が発生。それぞれのタワーマンション相続税評価額は約2億円と約1億3400万円だったが、購入資金として銀行から借りた10億円も相続したため、相続税評価額の合計約3億3400万円と相殺。相続人は相続税を「ゼロ」として申告した。

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　「被相続人がかなりの高齢だった」「購入費用の借り入れ目的が相続税対策と記載されていた」「相続人が相続後短期間でマンションを売却した」ことから、相続人が相続税対策でタワマンの購入を進めた可能性が高いと判断され、相続税申告を否認。約３億円の追徴課税を支払うことに。

最後に

従来の「タワマン節税」が終わりを迎える時期が来ました。2024年からタワーマンションの相続税評価額算出ルールが見直され、公平性が求められます。これにより、節税効果の期待が薄れるでしょう。
「タワマン節税」が困難となった今、新たな税金対策を検討する必要があります。これに伴い、相続税対策を検討されている方は今後の動向を注意しながら、適切な対応を考えなければなりません。
ルールの見直しに伴い、資産運用についてお困りのことがあれば、ぜひ賃貸住宅サービスにご相談ください。

著者情報

賃貸住宅サービス住まいのお役立ち情報編集部 株式会社グラート

お客様が安心してお部屋探しができるように、住まいのお役立ち情報をお届けしています。

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