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賃貸物件の「訳アリ物件」とは？ポイント
「訳アリ物件」について詳しく知らないという方は多いです。
本記事では賃貸物件の「訳アリ物件」について、訳アリ物件を見極めるポイントもあわせてご紹介していきます。
賃貸物件の「訳アリ物件」とは？
実際には、「訳アリ物件」に明確な定義というものはないのです。
「訳アリ物件」と聞いて、事故物件を思い浮かべる方は多いかと思います。
前の住人がその物件で亡くなっていたり、怪奇現象が頻繁に起きたりする物件を「事故物件」として認識されていることも多いのですが、法律的な定義はないのが現状です。
しかしどのような内容にしても、住む人にとってマイナスとなる要素が含まれていることは確かだと言えるでしょう。
国土交通省が事故物件のガイドラインを発表
訳アリ物件の定義が無いことから、「どのような物件を訳アリ物件とするか」に関しても厳密なルールというものがありません。
住人が亡くなった場合でも、自然死・事故死・事件に巻き込まれたことによるものでは受け取り方や感じ方も大きく異なります。
国土交通省は2021年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を発表しました。
ガイドラインの一部には、事故死・自然死などの場合は基本的に告知不要と記されています。
しかし事故死・自然死であっても、その後に特殊清掃や大規模なリフォームを要したという場合は告知が必要と記されています。
※国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
賃貸物件の「訳アリ物件」の種類
賃貸物件の「訳アリ物件」の種類としてはどのようなものがあるのでしょうか？
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件は、法律に関して何らかの問題がある物件を指します。
ここでいう法律とは「建築基準法」「消防法」「都市計画法」などが該当します。
法的瑕疵物件は、このような法律が定められるよりも前に建てられた物件に多いとされています。
法律の施行・改正後に建てられた物件に関しては、基本的に法的瑕疵物件に該当するものはなく、万が一あるとすればそれは「違法建築」であると言えます。
法律瑕疵物件の具体例として代表的なものを挙げるとすると、古い下町エリアなどでよくみられる「再建築不可物件」があります。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件とは、物件の周辺環境によりマイナスに感じられてしまいやすい物件を指します。
具体的には、「墓地・火葬場・葬儀場が物件の近くにある」「鉄道や高速道路などによる騒音・振動がある」「ゴミ処理場や工場からの異臭がする」といったものが挙げられます。
それ以外には高圧線や反社会的勢力の事務所が近隣にあるという場合も、環境的な瑕疵があると判断されます。
物件自体には問題が無くとも、その周辺環境に問題があるという状態は環境的瑕疵物件であると言えます。
このような要素に関して気にならないという方もいますが、不快だと思う方も多くいます。
感じ方は人それぞれであると言えます。
心理的瑕疵物件
「訳アリ物件」と聞いて、まずイメージされるのは心理的瑕疵物件かと思います。
具体的には「物件内で自殺・他殺があった」「過去に殺人犯が住んでいた」「怪奇現象がよく起きる」などの物件を指します。
物件周辺でこのような出来事が起きた出来事も含まれています。
賃貸物件の「訳アリ物件」を見極めるポイント
訳アリ物件を見極める際には、以下のようなポイントに注意しなければなりません。
賃貸物件の備考欄に記載がある
物件で事件・事故などが起きた際には、その後に入居する人に対して告知しなければならないという決まりがあります。
そのため、初めから募集情報の中に「訳アリ物件」と記載されている場合もあります。
そのほかにも「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」という言葉で募集されていることもあります。
ほとんどの場合は備考欄に記載されています。
直接不動産会社に聞くことで、具体的な内容を教えてもらうことができるでしょう。
家賃が安すぎる
周辺の似た物件に比べると家賃が安すぎるという物件は、訳アリ物件かもしれません。
とくに建物内でもその一部屋だけ、家賃が安くなっている場合は訳アリ物件である可能性が高いと言えるでしょう。
建物の名前が変わった
物件内で事件や事故が起きるとニュースになり、建物の名前が世間に広まってしまうことがあります。
一部屋だけで事件・事故が起こった場合でも、その建物全体に悪い印象が残ってしまいます。
そのため、建物の名前を変えるという物件は少なくないのです。
気になる場合は昔の地図を利用して物件名を調べてみたり、近隣の人に聞き込みをしたりしてみるのが良いでしょう。
部屋の一部だけリフォームされている
事件・事故により物件の部屋に傷がついて、一部分だけリフォームされていることがあります。
全体的には古びているのに、一部分だけ真新しくなっていると少し違和感があるかもしれません。
一つの壁だけ・床だけ・ドア周辺だけなど、部屋の一部分だけが綺麗になっている場合、その理由について確認しておくようにしましょう。
必ずしも、事件・事故に関連したものとは限りません。
建物構造によって、劣化しやすい部分であることもあります。
とくに水まわりに関しては経年劣化が進行しやすいため、部分的にリフォームすることも珍しくはないのです。
定期借家契約になっている
定期借家契約の場合、契約期間が終了すると更新ができません。
不動産業界において、訳アリ物件の告知義務は事故・事件後の次に入る入居者までと決められています。
訳アリ物件となり、安い家賃で入居者が入ると、早めに次の人に通常の家賃で貸し出ししたいと考える貸主もいます。
定期借家契約であれば安い家賃でも長期契約となる心配がないため、訳アリがついた物件をあえて定期借家契約にしている場合もあるのです。
不動産会社に相談することが何より大切！
これまでにご紹介したポイントに当てはまるからと言って、必ずしも訳アリ物件であるとは限りません。
たとえば定期借家契約であれば、建て替えが決まっている場合や大家さんの個人的な都合による場合などから定期借家契約になる場合も多いです。
そのため、あくまでも「訳アリ物件の可能性がある」という考えに留めておき、気になる点や不審点などがあれば不動産会社に直接質問して確かめてみることが大切なのです。
訳アリ物件にもメリットがある？
マイナスのイメージが強い「訳アリ物件」ですが、いくつかメリットがあります。
その中でも、「とくに家賃が安いこと」は大きなメリットであるとも言えます。
個人の気持ちや考え方次第というところもあり、訳アリの原因となっている瑕疵の内容がご自身にとってとくに問題なければ契約しても問題はありません。
また、訳アリ物件は需要が少なく競争率も低いことから、借り手が優位になって交渉を進められるケースも少なくないのです。
値引き交渉ができる場合もあるため、「とにかく安い物件で住みたい」と考える方にとっては狙い目の物件であると言えるでしょう。
また、心理面での配慮をこまめに行ってくれる大家さんもいます。
入居者の住みやすさを第一に考えて、さまざまな面において親身になってくれる大家さんであれば通常よりも快適に住める場合もあります。
おわりに
本記事では賃貸物件の「訳アリ物件」について、訳アリ物件を見極めるポイントもあわせてご紹介しました。
事件・事故の有無、建物構造、周辺環境などさまざまな理由で「訳アリ物件」と記されていますが、メリットもあります。
「訳アリ」と一括りにして考えるのではなく、物件ごとにある特徴に着目するのが良いでしょう。
